不動産の遺産分割方法について(換価分割・代償分割・共有分割)

不動産は現金等と違い金額で明確に分けることができないため、相続人の間でしばしば揉め事に発展しやすい財産だと言えます。また、不動産の評価額は他の財産よりかなり高額になることから、不動産を相続する人とそうでない人の間に大きな差が生じることも多々あります。

ここでは、相続人ができるだけ公平を保って不動産を遺産分割するための3つの方法についてご説明します。

1人の相続人が不動産をそのまま受け継ぐ方法を現物分割という

不動産を相続する人物が1人である場合、複数人で分割せずともそのまま当該不動産を相続することができます。相続人がそれぞれ納得のいく財産分割を受けており、不動産を相続する者に対しても全相続人の理解と納得があれば、これが最もシンプルで問題の少ない方法となります。

しかし実際には、一般的に不動産評価額が他の財産よりも多額になることから、相続人の間で公平を保つことが難しく、しばしば問題化することがあります。従ってこのようなトラブルを避けるために、以下に述べる3つの遺産分割方法を採ることができるようになっています。

不動産を現金化し公平に分ける換価分割

最も公平な分け方ができるのが、不動産を売却し得たお金を相続人で分割する、換価分割の方法です。売却価格3000万円の不動産があり、相続人が兄弟3人だった時、1人1000万円を受け取ることで公平な相続が実現します。

一方、金額的には公平に分割したとしても、相続した不動産に居住しているかそうでないかによって譲渡所得額は変わり、それぞれに課税される所得税額も変化するため、結果として税金面で公平にならない可能性も考えられます。

売却時にかかる手数料も多額になることから、不動産の本来評価額から若干目減りすることも考慮しておく必要があります。そもそも、相続発生時の不動産市場がどうなっているのかは運ですから、リーマンショックのような時に相続が発生すると、換価分割は非常にもったいない分割方法となります。不動産は売る時の経済情勢に大きく左右されるということを覚えてく必要があります。

また、自宅など人が住んでいる不動産の場合は、居住している相続人とそうでない相続人との間で争いが起こることがあります。換価分割に反対する相続人がいると、別の方法を模索するしかありません。

1人が不動産を相続し金銭で他の相続人の相続分を調整する代償分割

3人いる兄弟のうち1人が不動産を相続し、残る2人の兄弟に対して法定相続分を現金に換算して支払い分割完了とする方法を、代償分割と言います。

3000万円の価値がある不動産を兄弟のうち1人が相続した場合、相続した者は2人の兄弟に対しそれぞれの法定相続分1000万円ずつを金銭で支払うことで公平な分割を行うことができます。

ただし、2人の兄弟に支払うべき2000万円を用意できる財力が必要なため、代償分割の方法をとるには経済的にある程度の豊かさを持っていることが求められます。

代償分割の方法をとる場合は、その旨を遺産分割協議書にきちんと明記しておかなければ、代償金として支払われた金銭が贈与扱いされ、贈与税の課税対象とされることもありますので注意が必要です。

代償金を効率よく準備するために、生命保険の死亡保険金を活用するケースが多く見られます。死亡保険金については、みなし相続財産として相続税の課税対象にはなるものの、遺産分割の対象からは外れるため、受取人の自由に使うことができます。

複数の相続人が1つの不動産の所有者となる共有分割

不動産を複数の相続人の共有財産として相続することを、共有分割と言います。面倒な遺産分割協議も必要なく、相続人全員の合意をもって相続登記すれば共有状態を得ることができます。

ただし、所有者が複数人存在することになるため、誰かが売却したいと考えても、他の全ての相続人の理解と合意を得なければ、自由な活用はできなくなります。相続時の手続き等は非常に簡単であるものの、その後の運用については注意が必要な分割方法であると言えます。

遺産協議書を作成し名義変更を行って不動産相続を完了する

全ての相続人による協議が滞りなく終了し、誰がどの財産を相続するか決まったら、財産とその相続人について遺産協議書に一覧記載します。

不動産を相続した場合、まずは名義を自分のものとして変更する作業が待っており、以下の書類を揃えて不動産所在地の法務局で手続きします。

なお、固定資産税評価額に1000分の4をかけた金額を登録免許税として支払うことになりますので注意しましょう。

  • 登記申請書
  • 故人の除籍謄本と戸籍の附表
  • 相続人の印鑑証明書
  • 相続人の住民票と戸籍謄本
  • 遺産分割協議書
  • 不動産の固定資産税評価額証明書
  • 不動産の登記簿謄本または権利証

これらの書類を収集するのも大変で、かなり面倒な手続きとなるため、弁護士に依頼して滞りなく進めるのが最善であると言えます。

複雑な不動産相続は当事務所までご相談を

当事務所では、不動産の遺産分割についてご相談を受けた時は常に、「裁判になった際に裁判官はどういう判決を出すか」ということを意識した上で分割方法をアドバイスしていきます。

「裁判官の気持ち」とは、過去の判例を参考にするということでもあります。

例えば当該不動産にはすでに相続人が居住しており、別の相続人がその不動産を相続したいと望んだ場合、それは常識的な判断ではないと考えます。

不動産は居住している相続人にそのままあげて、居住していない相続人に対して価格で代償するのが合理的ですから、原則として代償分割になることを説明し理解を求めます。

特に不動産は、評価額は十分でも相続税として納める現金が手元にない財産ですから、その対策を講じるためにも、法務・税務の境なくトータルサポートできる当事務所にぜひご相談下さい。