相続する不動産はどう評価するのか？

代表弁護士田中克憲 (たなか　かつのり)

不動産を相続するにはその金銭的価値を評価しなければなりません。

不動産評価には4つの方法があり、各方法の特徴や算定方法等を知っておくことで、相続時に慌てず対応することができます。

ここでは、相続する不動産の評価額算定方法について解説します。

不動産の金銭的価値を評価する4つの方法

現金や預貯金とは異なり、不動産は特定の計算を行うことでその金銭的価値を測ります。主な算定方法には、相続税路線価・固定資産税評価額・公示価格・実勢価格の4種類があります。

道路に面した土地の1㎡あたりの価格を路線価と言い、相続税額を計算する際に一般的に用いられている算定方法です。

路線価は毎年更新されるため、相続の開始年の路線価に基づいて不動産価格を算出する必要があります。使い勝手が悪い土地である場合は評価額が下がり、土地が複数の道路に接している場合は評価が上がります。

路線価による評価額は公示価格や実勢価格の約8割程度になります。

土地建物の両方に使える算定方法で、不動産所在地の市町村役場で固定資産税評価額証明書を取得すると、不動産の評価額を知ることができます。固定資産税評価による評価額は公示価格や実勢価格の約7割程度になります。

国土交通省により毎年更新されている、全国の標準的土地評価額を公示価格と言います。土地の利用状況や環境、社会的条件等から「標準地」を選定し、これらの土地について評価額を公表していますが、一般的な利用は参考程度に留まっています。

不動産が実際に売買される時の価格を実勢価格と言い、不動産評価額として利用されることの多い基準値となります。ただし売買価格は一律ではないことに加え、不動産を扱う業者によっても査定金額が変わるため、見積もりをとると大きな金額差が生じることもあります。

一般的には、実際の売買価格である実勢価格を基準として不動産の評価額を算定することが多いと言えます。遺産分割協議に参加できる相続人全員が、他の評価方法を用いることに合意していれば、その評価方法を使って算定します。

全相続人の合意があれば、基本的に話し合いによる自由な決定が可能ですから、どの評価方法を利用しても問題がありません。なお、相続税額は、相続の開始時の路線価に基づいて算出されることになります。

故人が土地を借りて建物を建て居住していた場合等では、故人は借地権を有しており、これも相続の対象となります。土地自体は他人のものであっても、相続税の計算を行う上で借地権評価額を出す必要があるため、以下のように課税対象額を算出します。

路線価図にアルファベット記載されているものが借地権割合を指しており、東京の場合ではAが90%、Bが80%、Cが70%となり、最終アルファベットのGでは30%となります。仮に評価額7000万円の土地の借地権割合が70%だった場合、4900万円が借地人たる故人の財産として課税されることになります。

土地を第三者に貸している場合、使用者がいるため所有者は土地を自由にはできません。使用において制限がつくことから評価額は低くなります。

仮に評価額7000万円の土地を第三者に貸しており、借地権割合がBの70%だった場合、7000万円－（7000万円×70%）＝2100万円が貸地評価額となります。

土地に集合住宅が建っている土地を貸家建付地と呼び、その評価額は賃貸状態にある床面積の割合により変化します。

貸家建付地評価額は「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」の式を用いて算出し、借地権割合は路線価図に記載の割合を、借家権割合は一律30%をそれぞれ式に代入します。

例えば、賃貸割合80%のアパートAと賃貸割合50%のアパートB があり、それぞれの自用地評価額が1000万円だった場合、課税対象となる評価額は以下のように計算できます。

1000万円×（1－30%×80%）＝760万円

1000万円×（1－30%×50%）＝850万円

賃貸割合が80%のアパートA の方が、賃貸割合50%のアパートBより90万円も評価額安くなることがわかります。入居率が高い方が評価額は下がる仕組みです。

土地の評価方法で揉めている場合、最終的には相続時の時価額を主として解決していくことになりますが、他の評価方法でも時価額との差がそれほどない場合は、依頼者が希望する計算方法を主張することもできます。

また、固定資産税路線価の客観的でわかりやすい数値を使い、分割上や遺留分の基準とすることを提案することもありますし、すでに税金が計算されていた状態であれば、間違いなく計算を行っていなければ税理士に影響する可能性を伝えたりもします。

不動産評価額の計算にはいくつもの引き出しがあり、法務はもちろん税務の相談にも乗れる当事務所にご相談頂ければトータルサポートが可能となります。ぜひ早い段階でのご連絡をお待ちしております。